Nr. 163 - Bygningers omfang i m² - i landzone og i lokalplanlagte områder

Størrelsen på bygninger har betydning i en del af Natur- og Miljøklagenævnets sager efter planloven.

Et centralt spørgsmål om bygninger i landzone eller i lokalplanlagte områder er, om bygningerne er umiddelbart tilladt eller kræver henholdsvis landzonetilladelse eller dispensation fra en lokalplan.

Natur- og Miljøklagenævnet har udvalgt nogle afgørelser, som belyser forskellige aspekter af bygningers omfang i m2 og samspillet mellem planloven og byggelovgivningen.

Natur- og Miljøklagenævnet har ikke kompetence til at tage stilling til spørgsmål efter byggelovgivningen, men beregningsreglerne i gældende bygningsreglement eller tidligere bygningsreglementer kan være relevante i sager efter planloven, herunder i forbindelse med opgørelsen af bygningers omfang i m².

I forhold til landzonereglerne i planloven må der ved opgørelsen af en bygnings størrelse tages udgangspunkt i de hensyn, som planloven skal varetage, herunder bl.a. landskabelige hensyn.

Sag A belyser dette i relation til et spørgsmål om, hvorvidt en integreret garage skulle medregnes i stuehusets bruttoetageareal. Beregningen var afgørende for, om det ansøgte projekt om at opføre et nyt stuehus på en landbrugsejendom forudsatte landzonetilladelse, fordi arealet oversteg 250 m² mere end uvæsentligt, eller om projektet var umiddelbart tilladt.

Sag B drejer sig om en bolig med garage og udestue, som blev vurderet efter Natur- og Miljøklagenævnets praksis om boliger på 3-400 m² i landzone.

I forhold til lokalplanlagte områder er bygningsreglementernes beregningsregler ofte, men ikke altid relevante. Hvis en lokalplan eller en byplanvedtægt indeholder bestemmelser om bebyggelsesprocent eller om udnyttelsesgrad, skal beregningen som udgangspunkt ske efter reglerne i det bygningsreglement, der var gældende på tidspunktet for vedtagelsen af den pågældende lokalplan eller byplanvedtægt. Det bemærkes, at der skal sondres mellem begreberne bebyggelsesprocent, udnyttelsesgrad og bebygget areal.

Sagerne C-F drejer sig om lokalplanlagte områder.


A. Stuehus med integreret garage på landbrugsejendom
Vesthimmerlands Kommune havde truffet afgørelse om, at et ansøgt projekt om at opføre et stuehus med integreret garage krævede landzonetilladelse. Boligarealet udgjorde 206 m², den integrerede garage 50 m², og et overdækket areal 20 m². Det samlede areal var 276 m². Garagen var under samme tag og med samme vægge m.v. som boligen.

Kommunen havde i en samtidig særskilt afgørelse meddelt landzonetilladelse til det ansøgte projekt.
Ansøger klagede over kommunens afgørelse om, at det ansøgte krævede landzonetilladelse. Ansøger mente, at projektet var umiddelbart tilladt med henvisning til, at arealet af garagen ikke skulle medregnes.

Natur- og Miljøklagenævnet gav ikke medhold i klagen og udtalte sammenfattende følgende:

"Undtagelsen i planlovens § 36, stk. 1, nr. 7, om at der ikke kræves landzonetilladelse til garager, carporte, udhuse, drivhuse og lignende bygninger på højst 50 m², når de opføres i tilknytning til enfamiliehuse og sommerhuse, må forstås sådan, at bestemmelsen drejer sig om de opregnede småbygninger, hvis de er fritliggende.

Da der i den aktuelle sag ikke er tale om en fritliggende garage, men en garage, der er integreret i stuehuset, finder undtagelsen i planlovens § 36, stk. 1, nr. 7, efter Natur- og Miljøklagenævnets opfattelse ikke anvendelse.

Byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for den pågældende ejendoms drift som landbrugsejendom, kræver ikke landzonetilladelse efter planlovens § 36, stk. 1, nr. 3. Ved erhvervsmæssigt nødvendige bygninger forstås også et stuehus, der er nødvendigt for ejendommens drift som landbrugsejendom. Efter nævnets praksis kræver opførelse af et nyt stuehus på en landbrugsejendom landzonetilladelse, hvis husets bruttoetageareal overstiger 250 m² mere end uvæsentligt.

Ved fortolkningen af udtrykket ’stuehusets bruttoetageareal’ må der tages udgangspunkt i de hensyn, som planloven skal varetage, herunder bl.a. landskabelige hensyn. Omfanget af en bygning, herunder bruttoetagearealet, har betydning for den landskabelige påvirkning.

Efter Natur- og Miljøklagenævnets praksis er stuehusets bruttoetageareal afgørende for, om stuehuset anses for erhvervsmæssigt nødvendigt eller kræver landzonetilladelse. Derfor skal småbygninger, som f.eks. en fritliggende garage, ikke indgå i beregningen af stuehusets bruttoetageareal.

Natur- og Miljøklagenævnet finder imidlertid ikke, at dette medfører, at arealet af en garage, der er integreret i et stuehus, helt skal holdes ude ved opgørelsen af stuehusets bruttoetagereal. En integreret garage kan i relation til planloven netop ikke sidesidestilles med en fritliggende garage, da en integreret garage vil fremstå som en del af stuehuset.

Efter bygningsreglementets beregningsregel om garager, carporte, udhuse m.v. medregnes kun den del af arealet, der overstiger 35 m2. Flertallet på 9 af nævnets 10 medlemmer finder, at beregningsreglen om fradrag på 35 m2 ikke er relevant i forhold de hensyn, som planloven skal varetage, herunder bl.a. landskabelige hensyn. Flertallet finder, at hele arealet af en integreret garage må indgå i opgørelsen af stuehusets bruttoetageareal, fordi en integreret garage vil fremstå som en del af stuehuset. I overensstemmelse med flertallet medregnes hele arealet af den integrerede garage.

På denne baggrund må Natur- og Miljøklagenævnet konkludere, at udtrykket ’stuehusets bruttoetageareal’ omfatter hele arealet af en integreret garage i forhold til planloven. Nævnet kan ikke give medhold i klagen over Vesthimmerlands Kommunes afgørelse af 2. maj 2014 om, at det ansøgte projekt om at opføre et nyt stuehus med en integreret garage med et samlet areal på i alt 276 m² kræver landzonetilladelse.”

Afgørelse af 23. marts 2015, j.nr. NMK-31-01329


B. Bolig med garage og udestue på ejendom i landzone
Kolding Kommune havde meddelt landzonetilladelse til at opføre et enfamiliehus på 263 m² med garage og udestue på henholdsvis 52 m² og 24 m².

En omboende havde klaget over kommunens tilladelse.

Det ansøgte projekt var en lang sammenbygget bebyggelse, der bestod af et udhus på 24 m², et beboelseshus på 254 m² (i to plan) og en mellemgang på 9 m², der forbandt huset med en garage på godt 52 m². Det samlede areal var 339 m².

I en formandsafgørelse udtalte Natur- og Miljøklagenævnet bl.a. følgende angående omfang i m²:

”Opførelse af et helt nyt hus til erstatning for et eksisterende kræver landzonetilladelse efter planlovens § 35, stk. 1, uanset om det eksisterende hus efter planlovens § 36, stk. 1, nr. 9, kunne være til- og ombygget op til 250 m².

Efter nævnets praksis gives der almindeligvis tilladelse til opførelse af et nyt helårshus til erstatning for et ældre, som nedrives. […]

Det nye hus vil normalt skulle opføres med nogenlunde samme udformning, beliggenhed og størrelse som det eksisterende gamle hus.

Kravene til størrelsen og eventuelle krav til udformningen vil afhænge af de konkrete landskabelige forhold, herunder af, om der er tale om et særligt værdifuldt område, hvor der efter kommuneplanen gælder særlige bestemmelser for udformningen af nyt byggeri.

For større huse er udgangspunktet efter nævnets praksis, at der normalt gives tilladelse til opførelse af huse på op til 300 m², medmindre der foreligger særlige modhensyn f.eks. af landskabelig karakter. Udgangspunktet med hensyn til huse på 3-400 m² er, at afgørelsen beror på et konkret skøn efter nærmere kriterier, jf. nedenfor, mens udgangspunktet for huse over 400 m² er, at der normalt meddeles afslag, medmindre der foreligger ganske særlige forhold. Blandt de kriterier eller elementer, der kan indgå i vurderingen af, om et konkret byggeri bør tillades, er områdets og landskabets karakter og i forbindelse hermed de planlægningsmæssige temaer. I vurderingen indgår byggeriets placering på ejendommen, byggeriets størrelse og dets udformning.

[…]

I den foreliggende sag er der tale om en sammenhængende bebyggelse på godt 339 m², hvor boligdelen udgøres af ca. 287 m² i form af udestue, beboelse og mellemgang, hvortil kommer en garage på 52 m². På grund af udformningen af det samlede byggeri finder nævnet, at byggeriets størrelse bør vurderes som et hus i kategorien huse på 3-400 m².”

Natur- og Miljøklagenævnet stadfæstede kommunens landzonetilladelse.

Afgørelse af 19. marts 2015, j.nr. NMK-31-01485


C. Bestemmelse om maksimal bebyggelsesprocent i en lokalplan – tilbygning
Næstved Kommune havde meddelt afslag på dispensation fra en lokalplanbestemmelse om, at bebyggelsesprocenten på den enkelte ejendom ikke må overstige 25. Sagen drejede sig om opførelse af en tilbygning på 36 m², som ifølge ansøgningen bestod af 17 m² beboelse og 19 m² udestue. Tilbygningen ville indebære, at bebyggelsesprocenten på ejendommen ville blive 28,1.

Ansøger klagede over afslaget på dispensation fra lokalplanbestemmelsen og anførte bl.a., at den ansøgte udestue ikke var opvarmet og ville kunne opføres uden eller med reduceret isolering, at kommuneplanens rammebestemmelser for området fastsætter en bebyggelsesprocent på 30, og at grundejerforeningen havde anmodet kommunen om at få ændret lokalplanens bebyggelsesprocent til 30.

Kommunen henviste bl.a. til, at tilbygningen som helhed udføres med udvendige vægge, vinduer, tagkonstruktion m.m., der isoleringsmæssigt opfylder krav til rum, der opvarmes til mindst 15 grader, svarende til rum med helårsbeboelse. Lokalplanen er fra 2002, og det er derfor Bygningsreglement BR-S98, der skal anvendes ved beregning af bebyggelsesprocenten. I den konkrete sag er den nuværende bebyggelsesprocent 23,6. Med den ansøgte tilbygning ville bebyggelsesprocenten være 28,1.

I en formandsafgørelse meddelte Natur- og Miljøklagenævnet, at der ikke kunne gives medhold i klagen. Nævnet udtalte bl.a. følgende:

”Det må på baggrund af kommunens oplysninger om den ansøgte tilbygning lægges til grund, at
tilbygningen, som den ønskes udført, i sin helhed skal medregnes ved beregningen af bebyggelsesprocenten for ejendommen, som derved overstiger den i lokalplanen fastsatte bebyggelsesprocent,
hvorfor opførelsen af tilbygningen ikke er umiddelbart tilladt efter Lokalplan nr. B13.2-1.

Efter planlovens § 19, stk. 1, kan en kommune dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Videregående afvigelser end omhandlet i stk. 1, kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan, jf. planlovens § 19, stk. 2.

Principperne i en lokalplan er efter lovbestemmelsens forarbejder planens formålsbestemmelse og de anvendelsesbestemmelser, som er fastsat ud fra formålet med planen. Principperne omfatter også den planlagte struktur, fordeling mellem friarealer og bebyggede arealer.

Principperne omfatter derimod som hovedregel ikke de bestemmelser, der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang, udformning og placering, medmindre disse bestemmelser netop er fastlagt for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen.

Den afgørelse, som kommunen har truffet om at afslå at tillade en ansøgt disposition, som det ligger inden for kommunens dispensationskompetence at tillade, er baseret på en skønsmæssig vurdering, der ikke kan efterprøves af Natur- og Miljøklagenævnet, der som nævnt heller ikke kan efterprøve afgørelsens hensigtsmæssig eller rimelighed i forhold til klagers interesser.

[…]

Næstved Kommune har haft hjemmel til den trufne afgørelse, som derfor må stå ved magt.

Det bemærkes, at nævnets stillingtagen i sagen alene vedrører forholdet til planloven og ikke til anden lovgivning, herunder navnlig byggeloven.”

Afgørelse af 5. august 2014, j.nr. NMK-33-02513

D. Bestemmelse om udnyttelsesgrad i en byplanvedtægt – ændring af anvendelse fra garage/udhus til beboelse/udhus
Hørsholm Kommune havde meddelt afslag på dispensation fra en byplanvedtægts bestemmelse om, at udnyttelsesgraden ikke må overstige 0,2.

På ejendommen var en bolig på 134 m² og en garage med indbygget udhus på i alt 53 m². Grundarealet var 840 m², og det beregnede grundareal inkl. vejtillæg på 50 m² var 890 m². Der blev søgt om byggetilladelse til en ombygning af garagen til beboelse. Anvendelsen af udhuset var uændret.

Kommunen beregnede udnyttelsesgraden på ejendommen til 0,21. I beregningen af bebyggelsens omfang indgik den eksisterende bolig og hele arealet af garagen med udhus, jf. Bygningsreglement 1966.

Ansøger gjorde i klagen gældende, at udhuset på ca. 18 m² ikke skulle medregnes, og at det ansøgte ikke krævede dispensation, fordi udnyttelsesgraden var i overensstemmelse med byplanvedtægten.

I en formandsafgørelse tog Natur- og Miljøklagenævnet stilling til spørgsmålet om, hvorvidt udhuset skulle medregnes. Ifølge beregningsreglerne i Bygningsreglement 1966, som var gældende, da byplanvedtægten blev vedtaget, skulle udhuse og lignende indgå i beregningen af udnyttelsesgraden. Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens beregning af udnyttelsesgraden.

Afgørelse af 25. marts 2015, j.nr. NMK-33-02898


E. Bestemmelse om bebygget areal på maksimalt 1/6 af grundens nettoareal i en byplanvedtægt – udestue
Tårnby Kommune havde meddelt afslag på dispensation fra en bestemmelse i en byplanvedtægt om, at en parcel ikke uden tilladelse må bebygges med mere end 1/6 af grundens nettoareal. Byplanvedtægten var godkendt af Tårnby Sogneråd i 1949 og af Boligministeriet i 1952.

Bygge- og Ejendomsudvalget i Tårnby Kommune havde i maj 2005 besluttet at bemyndige forvaltningen til "efter et arkitektonisk skøn at meddele dispensation fra byplanvedtægten med 1/6 reglen således, at ejendommene kan bebygges op til en bebyggelsesprocent på 25."

I den aktuelle sag havde kommunen beregnet, at den ansøgte udestue på 14,72 m² ville betyde, at det maksimalt tilladte bebyggede areal på 1/6 af grunden ville blive overskredet med 6,55 m². Kommunen havde beregnet ejendommens bebyggelsesprocent til 40,62 m².

Ansøger klagede over kommunens afgørelse og gjorde gældende, at den ansøgte udestue med terrasse skulle bedømmes efter Bygningsreglement 1998 for småhuse, som var gældende på tidspunktet for udvalgsbeslutningen i 2005. Udestuen skulle efter ansøgers opfattelse ikke medregnes i bebyggelsesprocenten.

I en formandsafgørelse udtalte Natur- og Miljøklagenævnet, at det ikke vil være lovligt, hvis en kommune har en administrationspraksis, som indebærer en helt generel fravigelse fra en lokalplanbestemmelse. Det vil svare til, at der formløst er tilvejebragt en ny lokalplan, hvilket er i strid med planlovens kapitel 6. Nævnet lagde til grund, at udvalgsbeslutningen fra 2005 alene var en bemyndigelse til forvaltningen om, at forvaltningen – efter en konkret vurdering – kan give dispensation op til en bebyggelsesprocent på 25.

Nævnet udtalte også, at udvalgsbeslutningen i 2005 ikke kunne sidestilles med en ny lokalplan. Allerede af den grund fandt beregningsreglerne i Bygningsreglement 1998 for småhuse ikke anvendelse.
Nævnet udtalte desuden følgende:

"Byplanvedtægten regulerer ikke bebyggelsesprocenten, men fastsætter et maksimalt bebygget areal
på 1/6 af grundens areal. Ved opgørelse af det bebyggede areal indgår kun arealet af en bygnings grundplan, ikke arealet af samtlige etager i en bygning. Begrebet bebygget areal er ikke defineret nærmere i byggelovgivningen, og bygningsreglementerne indeholder ikke beregningsregler om bebygget areal.

Ifølge oplysningerne fra Tårnby Kommune udgør det bebyggede areal på ejendommen mere end 1/6
af grundens areal (631 m²). En tilbygning, der medfører en forøgelse af det bebyggede areal er ikke
umiddelbart tilladt efter planloven, men forudsætter dispensation fra byplanvedtægtens § 1, stk. 4.

Natur- og Miljøklagenævnet har lagt til grund, at Tårnby Kommune har foretaget en konkret, skønsmæssig vurdering af det ansøgte projekt, herunder af overskridelsens størrelse, og af betydningen
for fremtidige, lignende sager i området. Kommunen har ikke ønsket at meddele dispensation. Natur- og Miljøklagenævnet kan ikke tilsidesætte denne skønsmæssige vurdering."

Afgørelse af 2. maj 2013, j.nr. NMK-33-01707


F. Bestemmelse om bebygget areal i en lokalplan – opgørelse af grundstykke i en andelsforening
Faxe Kommune havde meddelt byggetilladelse til opførelse af et sommerhus på 40 m² på en andel af et matrikelnummer. Kommunen havde samtidigt meddelt dispensation fra en lokalplanbestemmelse om, at det bebyggede areal på grunde, der ikke udgør en selvstændigt matrikuleret ejendom, må være op til 18 % af grundens areal.

Omboende klagede til Natur- og Miljøklagenævnet over flere forhold, herunder størrelsen på sommerhuset.

Ifølge ansøger havde der altid hørt to grunde til adressen, dels grunden med det eksisterende hus, dels grunden foran ud mod vandet. De to grunde er adskilt af en grusvej. Ifølge ansøgers andelsbevis er grundstykket/andelen 199 m².

Kommunen havde i afgørelsen anført, at bebyggelsesprocenten var 43. Dispensationen var begrundet med, at det eksisterende sommerhus havde samme størrelse som det ansøgte, og at der til andelen hører et grundareal på 104 m², som ligger på den anden side af vejen.

Natur- og Miljøklagenævnet gav ikke de omboende medhold i klagen. I en formandsafgørelse udtalte nævnet bl.a. følgende:

”BR-S 98 [Bygningsreglement 1998 for småhuse] indeholder regler om beregning af bebyggelsesprocent, herunder grundstykkets areal og bebyggelsens etageareal.

Med hensyn til grundstykkets areal tager beregningsreglerne udgangspunkt i det areal for en samlet
fast ejendom, der er angivet i matriklen. BR-S 98 indeholder derimod ikke regler, der finder anvendelse i en sag som den aktuelle sag, hvor en andelsforening ejer den samlede faste ejendom matr. nr. 4a […], og hvor den enkelte andelshaver ejer en andel heraf.

BR-S 98 indeholder ingen regler om beregning af det bebyggede areal.

Efter Natur- og Miljøklagenævnets opfattelse må det korrekte i den aktuelle sag være at tage udgangspunkt i ansøgernes andel af matr.nr. 4a. Dette støttes i øvrigt af det anførte i lokalplanens
redegørelse om, at der med betegnelsen ’grund’ i lokalplanen menes det jordstykke, den enkelte husejer råder over.

Ifølge lokalplanens § 6.02 må det bebyggede areal højst være 18 % af grundens areal. I andelsbeviset er det oplyst, at grundstykket/andelen er 199 m². Det ansøgte boligareal er 40 m² i grundplan.

Efter Natur- og Miljøklagenævnets beregning vil det bebyggede areal blive 20,1 % af grundstykket/
andelen (40 m² : 199 m² x 100).

Det ansøgte omfang på 40 m² i grundplan kræver derfor dispensation fra lokalplanen.

Faxe Kommune har med afgørelsen af 28. januar 2013 meddelt dispensation til det ansøgte omfang
på 40 m².

Det er ikke i strid med lokalplanens principper at dispensere fra lokalplanens § 6.02. Afgørelsen om
dispensation er derudover baseret på en skønsmæssig vurdering, der ikke kan efterprøves af Natur- og Miljøklagenævnet.”

Afgørelse af 14. maj 2014, j.nr. NMK-33-02153


Om store stuehuse i landzone, se NoMO nr. 137 (2014)
Om bebyggelsesprocent, se NKO nr. 493 (2009), NKO nr. 403 (2007) og NKO nr. 375 (2006)


  • Planlovens § 35, stk. 1
  • Planlovens § 36, stk. 1, nr. 3
  • Planlovens § 36, stk. 1, nr. 7
  • Planlovens § 36, stk. 1, nr. 9
  • Planlovens § 18
  • Planlovens § 19, stk. 1
  • Etageareal
  • Bygningsreglement
  • Bebyggelsesprocent
  • Udnyttelsesgrad
  • Bebygget areal