Nr. 165 - Forfaldne huse og hændelig undergang - genopførelse

Natur- og Miljøklagenævnet har tidligere i bl.a. NoMO 138 omtalt nævnets praksis om forfaldne huse, herunder forudsætningerne for efter nedrivning at få landzonetilladelse til at genopføre en ny og mere tidsvarende bolig.

I nedenfor omtalte sag præciseres det, at der kan gives landzonetilladelse til at tage en eksisterende bolig i anvendelse eller genopføre en ny bolig, selvom det er adskillige år siden, at der har været beboelse på ejendommen.

Der er samtidig tale om en opfølgning på den i NoMO 138, (under pkt. A), omtalte sag, idet nævnet på baggrund af en klage over kommunens afgørelse om et ændret projekt med nye oplysninger om husets tilstand før nedrivningen har truffet en ny afgørelse.

Generelt om landzoneadministrationen
Efter planlovens § 35, stk. 1, forudsætter opførelse af ny bebyggelse i landzone, at kommunen meddeler en tilladelse.

Efter Natur- og Miljøklagenævnets praksis kan der normalt meddeles landzonetilladelse til genopførelse af boliger i forbindelse med udskiftning eller efter hændelig undergang.

Opførelse af et nyt hus til erstatning for et eksisterende, kræver landzonetilladelse efter planlovens § 35, stk. 1, uanset om det eksisterende hus efter planlovens § 36, stk. 1, nr. 9, kunne være til- og ombygget op til 250 m² uden landzonetilladelse.

I sager om genopførelse i forbindelse med nedrivning af et utidssvarende eller forfaldent hus, er det en forudsætning, at det eksisterende beboelseshus ikke er så forfaldent, at det ikke repræsenterer nogen værdi af betydning, dvs. udgør en ruin. Om huset er beboet eller har været beboet inden for de seneste år indgår i vurderingen, men det er i nævnets praksis antaget, at der som udgangspunkt kan gives tilladelse til at tage en eksisterende bolig i anvendelse eller genopføre en ny bolig, selvom det er adskillige år siden, at der har været beboelse på ejendommen.

Ved vurderingen af husets stand, dvs. om der er tale om en ruin, lægger nævnet vægt på, om tagkonstruktionen er intakt samt på husets generelle tilstand, herunder om det vil kunne istandsættes/renoveres.

Det nye hus skal normalt opføres med omtrent samme udformning, beliggenhed og størrelse som det eksisterende gamle hus. Kravene til størrelsen og eventuelle krav til udformningen vil afhænge af de konkrete landskabelige forhold, herunder af, om der er tale om et særligt værdifuldt område eller om der efter kommuneplanen gælder særlige retningslinjer for udformningen af nyt byggeri.

Efter Natur- og Miljøklagenævnets praksis meddeles normalt landzonetilladelse til genopførelse af nedbrændt bebyggelse eller bebyggelse, der er blevet ødelagt på grund af storm eller hærværk, hvis der inden rimelig tid (ca. 3 år) søges om landzonetilladelse hertil, medmindre ganske særlige omstændigheder taler klart imod. Det kan omfatte tilfælde, hvor den nedbrændte eller ødelagte bebyggelse ikke var lovligt opført, eller hvor bebyggelsen under alle omstændigheder ville have haft en begrænset levetid under hensyntagen til dens alder og vedligeholdelsesstand. Det er normalt en forudsætning, at den nye bygning opføres med omtrent samme placering, anvendelse, størrelse, og karakter som den nedbrændte eller ødelagte.

Den konkrete sag
Natur- og Miljøklagenævnet havde tidligere ændret Faxe Kommunes landzonetilladelse efter planlovens § 35, stk. 1 til genopførelse af et nyt hus med garage til et afslag, se NoMO 138, A.

Kommunen havde herefter besluttet at behandle en ny ansøgning til et nyt, begrænset projekt. I forbindelse med behandlingen af den nye ansøgning pegede ansøger på flere misforståelser i sagen, herunder bl.a. på, at skaderne på huset navnlig var sket i forbindelse med en storm, og at huset inden stormskaden ikke var en ruin.

Kommunen havde i den nye afgørelse meddelt landzonetilladelse til at opføre et énfamilieshus i 1½ plan med et beboelsesareal inkl. udnyttet tagetage på 154 m². Huset ville fremstå som et traditionelt længehus med et saddeltag på 45 graders hældning.

I klagen over kommunens nye landzonetilladelse blev der i det væsentligste henvist til klagen i den tidligere sag om, at der ikke havde været beboelse på ejendommen i minimum 40 år, at det eksisterende hus havde henligget som en ruin i adskillige år, og at det ansøgte, der lå tæt ved vand, skov og strand, ville virke dominerende i landskabet på grund af den ansøgte byggestil.

Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens og ejers oplysning om, at skaderne på huset var sket i forbindelse med en storm tilbage i 2011, og at der havde været tilmeldt beboere på ejendommen indtil ultimo 2009.

Nævnet fandt endvidere, at der var søgt om flere konkrete projekter indenfor 3 år efter stormskaden i 2011, som efter nævnets praksis måtte anses for at være inden for rimelig tid efter hændelsen, der førte til ødelæggelse af bygningen. Det forhold, at kommunen og senere nævnet havde meddelt afslag på ansøgningerne, fandt nævnet ikke, ændrede på, at der var ansøgt indenfor 3 år.

På baggrund af de fremlagte fotos, herunder luftfotos, vurderede nævnet, at huset, indtil stormskaden i 2011, var i en tilstand, hvor ansøger formentlig ville have fået en tilladelse til at genopføre et hus med nogenlunde samme udformning, beliggenhed og størrelse som det tidligere hus efter nævnets praksis om forfaldne huse. Nævnet fandt derfor ikke, at der forelå omstændigheder, der talte imod en landzonetilladelse til genopførelse efter stormskaden. Ud fra en samlet, konkret vurdering af sagen og de nye oplysninger fandt nævnet ikke, at der var væsentlige hensyn, der med vægt talte imod, at der skete genopførelse af huset som ansøgt.

Afgørelse af 18. februar 2015, j.nr.: NMK-31-01348

Nævnet henviser til NoMO 6, 32, 34 og 138.


  • Planlovens § 35, stk. 1
  • Ruin
  • Genopførelse
  • Landzonetilladelse
  • Bolig
  • Hændelig undergang