Vi benytter cookies til at forbedre brugeroplevelsen.Læs mere om cookies

Nr. 138 - Forfaldne huse

Natur- og Miljøklagenævnet modtager jævnligt klagesager, hvor kommuner har taget stilling til, om der kan meddeles landzonetilladelse til at opføre et beboelseshus til erstatning for et eksisterende hus, der nedrives.

Praksis viser en tendens til, at mange kommuner er mere tilbøjelige end nævnet til at karakterisere et nedslidt byggeri som en ruin. Der er endvidere en tendens til, at nogle kommuner ved behandling af ansøgninger om landzonetilladelse meddeler afslag med henvisning til, at det eksisterende hus ikke har været beboet i tre på hinanden følgende år, jf. planlovens § 56, stk. 2.

Opførelse af et hus til erstatning for et eksisterende kræver landzonetilladelse efter planlovens § 35, stk. 1, uanset om det eksisterende hus efter planlovens § 36, stk. 1, nr. 9, kunne være til- og ombygget op til 250 m².

Efter nævnets praksis gives der almindeligvis tilladelse til at opføre et nyt hus under forudsætning af, at det eksisterende beboelseshus er beboet eller har været beboet inden for ”de seneste år”, og at det ikke er så forfaldent, at det ikke repræsenterer nogen værdi af betydning. Det har endvidere været en forudsætning, at det nye hus opføres med nogenlunde samme udformning, beliggenhed og størrelse som det eksisterende, gamle hus. Størrelsen og eventuelle krav til udformningen vil afhænge af de konkrete landskabelige forhold, herunder af om der er tale om et særligt værdifuldt område, hvor der efter kommuneplanen gælder særlige bestemmelser for udformningen af nyt byggeri.

Hvis det eksisterende beboelseshus har været ubeboet i længere tid og er så forfaldent, at det ikke repræsenterer en værdi af betydning, skal de samme hensyn lægges til grund som ved en ansøgning om opførelse af ny bebyggelse i landzone.

I Natur- og Miljøklagenævnets og det tidligere Naturklagenævns praksis om ejendomme i dårlig stand bliver der lagt vægt på, om tagkonstruktionen er intakt samt på husets generelle tilstand, herunder om huset er i en sådan stand, at det vil kunne istandsættes.

Nævnet har ikke lagt samme vægt på den tidsmæssige horisont for, om ejendommen har været beboet indenfor de seneste år. Det er i nævnets praksis antaget, at der består en ret til at tage den eksisterende bolig i anvendelse eller genopføre en ny bolig, selvom det er adskillige år siden, der har været beboelse på ejendommen.

Nævnet har i fem konkrete sager taget stilling til ovenstående.

A. Faxe Kommune havde meddelt landzonetilladelse til at opføre et enfamiliehus med udestue og garage/udhus på en ejendom, hvor der lå et hus, som kommunen havde vurderet ikke var beboeligt. Huset fremstod efter kommunens vurdering som en ruin, hvor taget var faldet sammen. Der var bl.a. klaget over, at det ansøgte ville virke stærkt dominerende i landskabet, ligesom byggeriet ville få en meget afvigende karakter og mentes at kunne ødelægge den kulturhistoriske oplevelse af landskabet i området. Nævnet fandt ikke anledning til at tilsidesætte kommunens vurdering af, at den eksisterende bebyggelse på ejendommen var så forfalden, at den ikke repræsenterede en værdi af betydning. Det forhold, at der havde været tilmeldt beboere på ejendommen indtil september 2009, kunne ikke ændre herpå. Nævnet sidestillede derfor kommunens tilladelse med en tilladelse til at opføre et nyt helårshus på en ubebygget grund. Nævnet vurderede, at det ville være i strid med de planlægningsmæssige og landskabelige hensyn, som skal varetages ved administrationen af landzonebestemmelserne, at meddele tilladelse til det ansøgte på det pågældende sted. Nævnet lagde ved vurderingen vægt på, at det ansøgte lå forholdsvis tæt på byzonen, og at ejendommen ikke lå i et område, hvor det i kommuneplanlægningen var tilkendegivet, at der ønskedes bymæssig bebyggelse. Nævnet fandt ej heller, at der var tale om en huludfyldning. Nævnet omgjorde herefter kommunens tilladelse til et afslag.

B. Silkeborg Kommune meddelte afslag på en ansøgning om genopførelse af en bolig og en garage som erstatning for en ældre bebyggelse, der skulle nedrives. Kommunen havde efter besigtigelse af ejendommen vurderet bygningen som værende uegnet til beboelse. Der havde ikke været beboelse på ejendommen i 3 år og 9 måneder.  Kommunen havde fra potentielle købere af ejendommen modtaget et ønske om at fjerne den eksisterende bebyggelse og på samme sted opføre en bolig og en garage. Der var dog ikke tale om et konkret projekt. Den nuværende ejer af ejendommen havde påklaget kommunens afgørelse. Nævnet vurderede, at der i dette tilfælde ikke var tale om et så omfattende forfald, at huset ikke repræsenterede nogen værdi af betydning. Nævnet vurderede tillige, at det eksisterende beboelseshus havde været beboet inden for de seneste år. Nævnet ophævede derefter kommunens afgørelse og hjemviste sagen til fornyet behandling i kommunen, hvorefter kommunen måtte vurdere, om der kunne meddeles landzonetilladelse til et konkret ansøgt projekt.  

C. Tønder Kommune havde meddelt afslag på landzonetilladelse til opførelse af et enfamiliehus tæt på en virksomhed. Kommunen havde vurderet, at der ikke var en umiddelbar ret for ejer til at opføre en ny bolig på ejendommen, idet ejendommen ikke havde været anvendt til bolig i ca. 7 år. Kommunen havde tillige vurderet, at placering ad en bolig tæt op af en virksomhed kunne medføre, at kommunen blev nødsaget til at pålægge virksomheden strengere miljøkrav. Det var derfor vurderet, at der skulle lægges stor vægt på hensynet til at forebygge miljøkonflikter og hensynet til den miljøbelastning, som den ansøgte bolig ville kunne blive udsat for. Kommunen oplyste, at tidligere ejere af ejendommen flere gange havde klaget til kommunen over gener fra virksomheden. Afgørelsen var påklaget navnlig med henvisning til, at der var andre boliger i samme afstand fra virksomheden og at virksomhedens støj- og trafikale gener var reduceret væsentligt siden de seneste klager. Nævnet fandt ikke, at det eksisterende hus var så forfaldent, at det ikke repræsenterede en værdi af betydning. Huset kunne derfor ifølge nævnets praksis som udgangspunkt genopføres, uanset der ikke havde været beboelse på ejendommen siden 2006. Nævnet fandt imidlertid, at der i den konkrete sag var tungtvejende miljøhensyn, som talte imod en tilladelse. Genopførelsen af en ny bolig med den tætte placering til virksomheden ville med stor sandsynlighed medføre en miljøkonflikt. Dette blev understøttet af, at der var store miljøproblemer i forhold til boligerne i området. En tilladelse til det ansøgte ville således være i strid med formålet bag planlovens landzonebestemmelser om at forebygge forurening og støjulemper. Nævnet stadfæstede herefter kommunens afgørelse. 

D. Guldborgsund Kommune havde meddelt afslag på landzonetilladelse til at opføre en fritidsbolig til erstatning for et ældre hus, der nedrives. Huset, der var opført som et helårshus, havde siden 1971 været og blev stadig anvendt til fritidsbolig, idet den tidligere Nysted Kommune i 1971 havde udstedt en såkaldt weekendattest. Ejer påklagede afgørelsen med henvisning til, at det var normal praksis at meddele landzonetilladelse til at opføre et hus til erstatning for et eksisterende hus, der nedrives, når det eksisterende hus udgjorde en reel værdi og opførelse skete med samme beliggenhed og størrelse. Ejer henviste tillige til, at Naturstyrelsen havde meddelt dispensation fra strandbeskyttelseslinjen i naturbeskyttelseslovens § 15.  Nævnet vurderede, at retten til at anvende ejendommen som fritidsbolig i medfør af den udstedte weekendattest ikke var bortfaldet jf. planlovens § 56, stk. 2. Nævnet fandt derfor, at ejendommen måtte betragtes som en fritidsbolig jf. planlovens § 36, stk. 1, nr. 10. Nævnet vurderede, at det eksisterende hus på ejendommen ikke var så forfaldent, at det ikke repræsenterede en værdi af betydning. Der var ikke særlige forhold der med vægt talte imod en tilladelse til at opføre et hus som det ansøgte. Nævnet fandt dog, at tilladelse skulle meddeles på vilkår, bl.a. om at ejendommens fremtidige status var fritidsbolig i landzone. Det kunne således ikke stilles ejer eller fremtidige ejere i udsigt, at fritidsboligen kunne blive helårsbolig. Nævnet ændrede herefter kommunens afslag til en tilladelse.     

E. Norddjurs Kommune meddelte afslag på landzonetilladelse til genopførelse af en bolig på en ejendom, der ikke havde været anvendt til beboelse siden 2004, og hvor huset var delvist nedrevet. En potentiel køber havde spurgt kommunen, om det var muligt at få byggetilladelse til genopførelse af huset. Der var dog ikke indsendt et konkret projekt. I klagen havde den nuværende ejer navnlig anført, at det hele tiden havde været hensigten at renovere og istandsætte bebyggelsen på ejendommen. I forbindelse med renoveringen havde det dog vist sig, at taget på hovedbygningen havde været i så dårlig stand, at det var nødvendigt at fjerne det hele. Ejer var påbegyndt nedrivning og genopførelse af boligen uden de fornødne tilladelser, bl.a. landzonetilladelse. I forbindelse med klagen havde kommunen tilkendegivet, at en ny bygning ikke ville påvirke omgivelserne væsentlig. Huset var nedrevet i 2004/05, og der var først søgt om tilladelse til at opføre et nyt i 2013. Nævnet fandt, at ejer ikke havde et krav på at genopføre en helårsbolig på ejendommen, da huset var nedrevet for mere end 8 år siden. Et helt nyt hus på ejendommen forudsatte dermed landzonetilladelse og skulle vurderes ud fra de almindelige hensyn i landzonen. Nævnet fandt ud fra en konkret vurdering, at der ikke var planlægningsmæssige, landskabelige eller naturmæssige grunde, der talte afgørende imod, at der blev opført en bolig på ejendommen. Derudover vurderede nævnet, at ejer efter nævnets praksis formentlig ville have fået tilladelse til at genopføre huset, såfremt der var søgt om tilladelse, inden det tidligere hus blev nedrevet.  Nævnet fandt derfor, at der kunne meddeles en principtilladelse til at opføre et hus på ejendommen. Nævnet ændrede på baggrund heraf kommunens afslag til en principiel tilkendegivelse om, at der på ejendommen kan opføres et helårshus på op til 250 m². Kommunen skulle herefter vurdere og tillade et konkret ansøgt projekt. 

Afgørelse af 12. februar 2014, j.nr.: NMK-31-01002
Afgørelse af 12. februar 2014, j.nr.: NMK-31-01031
Afgørelse af 17. februar 2014, j.nr.: NMK-31-00971
Afgørelse af 18. marts 2014, j.nr.: NMK-31-00960
Afgørelse af 18. marts 2014, j.nr.: NMK-31-01034


  • Planlovens § 35, stk. 1
  • Planlovens § 36, stk. 1, nr. 10
  • Planlovens § 56, stk. 2
  • Landzonetilladelse
  • Genopførelse
  • Ruin
  • Statusændring – ændret anvendelse